年内6家企业赴港上市创最短纪录 物业IPO疯狂

9家等候“放行”

据北京商报记者梳理，2020年以来已有6家物管公司成功登陆港交所，分别为兴业物联(1.45, -0.02,-1.36%)、金融街物业(10.32, 0.72, 7.50%)、建业新生活(8.64, 0.04, 0.47%)、烨星集团(1.5, -0.05,-3.23%)、弘阳服务、正荣服务。

其中，最新获批并挂牌上市的弘阳服务，于3月23日递表，至7月7日正式登陆资本市场，IPO用时仅106天，不仅创下了物管公司上市用时的最短纪录，也是同等规模物业上市企业中公开发行倍数最高的企业，最终公开发行倍数高达112倍。该物业公司不仅在认购端较受投资者认可，上市首日的股价表现也可圈可点：7月7日报收4.4港元，上涨6.02%。

而除了上述6家如愿登陆香港资本市场的物管公司，另有多家企业排队等候港交所“放行”。据梳理，截至目前，递表排队等待港交所批复的物管公司共有9家，具体包括：星盛商管、宋都服务、第一服务、卓越商企、合景悠活、荣万家、佳源服务、金科智慧服务以及世茂服务。

值得一提的是，从递表时间节点以及企业数量来看，房企赴港IPO的进程似乎有所提速。仅在6月最后一周，便有5家物业公司相继向港交所提交招股书：6月24日，荣盛发展旗下的物业公司荣万家生活服务、合景泰富集团(13.6, -0.20, -1.45%)旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申请；6月26日，佳源国际旗下的佳源服务递交招股书；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服务和世茂集团(34.95, -0.05,-0.14%)旗下的世茂服务同日递表。

“2018年以来，有许多物业公司的上市意识被再次点燃，经过一到两年，很多企业做好了财务、架构上的准备，所以今年就会有很多企业做好准备递交招股书，特别是一些体量本身较小的企业。” 克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨向北京商报记者表示，相比A股，港股对物业公司上市比较友好，门槛不高，上市周期短，所以企业更倾向于港股上市。

赴港上市窗口仍在

物管行业还在持续扩容。

来自克而瑞物管方面的数据显示，过去几年，房企拆分物业上市的热潮不断，自2014年首家物企彩生活(3.88, -0.01, -0.26%)上市以来，截至2018年的五年间，仅有12家物业公司成功上市。至2019年，物业企业上市更是迎来“井喷”，全年共有12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，与过去五年主板物业股的总数相当，成为物企上市数量最多的一年。

在扎堆上市的企业之中，相比港股不断涌现的物管企业新秀，A股上市的物业企业可谓寥寥，近几年间，仅有南都物业在2018年登陆上交所。截至目前，已有27家物业企业在港股和A股上市，其中在港交所挂牌的物业企业有24家。

进入2020年，房企拆分物业板块、启动上市的动作更是密集不断。据了解，百强房企中也有不少在做拆分物业上市的准备，除近期密集递表的企业外，越秀地产(1.55, 0.02, 1.31%)、华润置地(35.25,0.40, 1.15%)、禹洲地产、阳光城等多家企业亦纷纷表示拟拆分物业上市或正在研究。更多房企虽未公开透露，但也在筹备相关事宜。

“对房企来讲，拆分物管公司能够释放物业板块独立价值，在物管行业的独立赛道中抢占一定的先机，也能够为大股东和管理层实现一定程度的财务激励。”汤晓晨表示，上市物业公司越来越多是行业逐步走向成熟的标志。

值得关注的是，业内有观点认为，就资本市场而言，目前物管公司上市仍是一个较好的窗口期，这是因为对物业管理行业产生关注的投资者越来越多，物业板块的未来成长性仍然明确。窗口期仍存的观点，得到了多位行业专家的认同。

同策研究院首席分析师张宏伟也向北京商报记者表示，近年来，物业管理行业逐渐站至风口，物管公司赴港IPO还处在窗口期。“未来存量市场还是布局重点，物业必然是以房企为主的主体争夺的重点。”

高增长预期

物管IPO大热，除了房地产增量转存量的现实下，房企有意切换新赛道、寻找新的盈利增长点，也有物管行业广阔的前景吸引因素使然。业内观点认为，稳定的现金流、广阔的发展空间以及无显著的周期性，是物业服务企业获得资本市场青睐的原因所在。

克而瑞物管相关数据显示，从市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值总额2355.9亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，拥有较高的估值。截至2019年底，24家香港上市的物企全年股价综合看涨，股价涨幅平均值为63.8%，高于同期恒生指数(26119.79, -9.39, -0.04%)9.1%的涨幅。

此外，2020年，受新冠疫情的影响，虽然整体市场的表现并不尽如人意，但物管板块平均增幅却达到了37%。

不仅如此，部分物业公司市值甚至开始跑赢母公司。数据显示，截至今年7月2日，绿城服务(8.82,-0.19, -2.11%)总市值达到299.18亿元，高于其关联房企绿城中国(9.06, -0.13, -1.42%)218.22亿元的市值；雅生活服务(40, 0.45, 1.14%)同样以522亿元的总市值，超越母公司雅居乐的377亿元。

基于物业股近两年的较好表现性以及行业的广阔前景，包括易居集团CEO丁祖昱在内的多位行业专家曾作出预判，2020年物业企业上市将迎来一个高峰，在两三年内，物业上市公司或将增加到100家以上。不过，尽管业内普遍对物管行业持看好态度，但也有专家提示称，目前整体相对大盘来说物管行业仍是一个表现较好的板块，但并不是任何上市公司都会受到追捧。

“未来行业的上市进程还会持续，应该还会有一个密集的上市期。但资本市场对物业公司的估值能否继续保持高位，存在一定的不确定性。”在汤晓晨看来，物管公司获得的高估值与行业特性和发展预期密切相关，目前投资者对物业公司的高估值中，叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期，估值就会有一定的支撑，否则也存在一定的风险。北京商报记者 卢扬 荣蕾

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