深圳楼市急刹车：提高社保缴纳年限 限购、信贷齐升级

来源：北京商报

北京商报记者 陶凤 刘瀚琳

楼市疾行，深圳减速。7月15日，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从延长住房限购年限、明确夫妻离异购房标准，到完善差别化住房信贷等八方面，全面升级限购、信贷等购房要求。眼下，随着国内疫情逐步得到遏制，各地房地产市场加速回温。在“房住不炒”的总基调下，杭州、宁波等地也进入政策降温期。展望下半年，业内认为全面收紧可能性不大，政策端总体保持温和，但深圳限购作为政策信号，为其余正处楼市上升期的城市提供了借鉴。

提高社保缴纳年限

深圳楼市限购令下达早有预兆。国家统计局数据显示，今年5月，深圳新房、二手房价格分别环比上涨0.6%和1.6%，位列全国第二，涨幅创下年内新高。而房价上涨的动因则是市场需求的过快升温。6月10日晚，深圳金融街(7.170, 0.06, 0.84%)华发融御华府曾出现百人连夜排队等认筹的现象，因人数过多引来清场。

此次《通知》一改此前落户即可购房的规定，对购房者作出社保缴纳年限要求。其中，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满三年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱说，调整商品住房限购年限的规定较为严厉，这条政策将抑制一些投资者通过落户途径购买商品住宅的行为，进而缓解短期供需矛盾。

值得注意的是，《通知》精准打击了特定群体炒房投资的需求。按照此次规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

王小嫱指出，《通知》针对婚姻状况提出相应限购策略，是为了继续遏制居民借“假离婚”炒房的动机。政策收紧是市场过热的必然结果，房地产调控的关键词依旧是“房住不炒”“因城施策”和“房地产市场平稳发展”。

此外，该《通知》还对影响居民购房意愿较大的信贷及税收均作出调整，并细化和明确了普通住宅标准。例如，《通知》以购房者在当地是否拥有房产和贷款情况为依据，提出不同首付比例的差别化信贷政策；将个人住房转让增值税征免年限由两年调整到五年。而普通住宅是指，单套住房套内建筑面积120平方米及以下或单套住房建筑面积144平方米及以下，实际成交总价低于750万元的住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策具有很强的信号性意义。深圳的此类做法，至少说明今年的政策风向。虽然受疫情压力影响，楼市面临较大压力，但房价上涨过快同样违背稳房价的导向。后续其他房价上涨过快的城市，将陆续出台此类政策。

一线楼市复苏

深圳楼市的超速回暖并非孤例。据统计局公布的房价信息来看，北京、上海和广州等一线城市的房价表现同样抢眼。

最新统计数据显示，今年5月，一线城市新房、二手房价格环比回升明显。作为楼市风向标，二手房价直观反映出前述一线城市房地产市场的政策波动。北京市二手房价则经历了一波“过山车式”波动。5月，北京二手房价以1.8%的环比涨幅领跑。对此，业内认为，此轮涨价行情源于学区房政策调整的短时刺激。

中原地产首席分析师张大伟指出，北京是特例，虽然5月出现了少有的升温，但6月因为疫情的变化，市场经历快速降温。“整体看，当下北京房地产市场再次回到了4月水平，7月有望逐渐再次回到正轨，毕竟多数房企要冲半年报。”

与北京略有不同，上海和广州市场总体波动不强烈，整体呈稳中有升。据中指研究院数据显示，今年上半年，上海市商品住宅成交均价同比上升7%。二手房价在二季度逐步恢复正常并于5月以2.8万套成交量创2016年10月以来新高。虽受疫情波动影响，6月市场有所降温，但交易量仍达2.7万套；同时，随着房企的陆续复工，广州楼市销售节奏明显加快，成交量也实现四连涨。

转向“部分收紧”

由于房价预期上涨，带动了部分城市楼市的过快拉升。新房多盘出现万人摇，部分千万豪宅出现抢购。“进入下半年，在‘房住不炒’，因城施策的原则下，楼市过热的城市仍会跟进收紧调控。”王小嫱说。除此次政策提及的深圳之外，近期已有宁波、杭州和东莞等城市相继下达房地产收紧措施。

例如，7月6日，宁波出台包括扩大限购区域范围、稳地价、打击捂盘惜售等十条稳定房地产市场的政策；7月2日，杭州出台《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，明确以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房五年内不得上市交易。

张大伟指出，即便今年上半年出台不少“救市”政策，但降低首付的政策基本全部被叫停，松绑限购的政策也会收回。据统计，全国已经累计超12城出现了政策一日游。

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